Что делать если в квартире незарегистрированная перепланировка

  • Главная
  • О компании
  • Новости и публикации

Новости и публикации
22.10.15

Возможно Вы самостоятельно сделали перепланировку Вашей квартиры или купили её в «измененном» виде, и эта перепланировка не зарегистрированна в установленном законом порядке. В таком случае мы рекомендуем «узаконить» произведенные изменения или привести квартиру в пероначальное состояние.

Дело в том, что в последнее время гос.органы стали более активны в поисках квартир с незарегистрированной планировкой, а наказывают за это штрафом в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. При этом, помимо штрафа Вы однозначно получите предписание о приведении квартиры в первоначальное состояние. Причем, если систематически пренебрегать такими предписаниями, то законодательство позволяет лишить собственника квартиры права собственности в судебном порядке, и выставить жилье на торги. И такие прецеденты уже есть.

Что же нужно сделать, чтобы зарегистрировать перепланировку? Для начала нужно понять: возможно ли это вообще.

Совмещение кухни со смежной комнатой

Создание кухни, объединенной с гостиной, — популярное решение, которое было бы довольно просто осуществить, если бы не некоторые «но».

Чаще всего между кухней и соседней комнатой в панельном доме расположена несущая стена. Согласно Закону о перепланировке, снос капитальных конструкций запрещен.

Уточнить расположение несущих стен вашей квартиры можно в БТИ.

Допустима перепланировка кухни путем совмещения ее с гостиной в «хрущевке» – межкомнатные перегородки этого типа построек можно сносить, поскольку они не несут капитальной нагрузки. Двухкомнатная или трехкомнатная квартира выиграет за счет появления просторного помещения, где можно собираться семьей или принимать гостей. При этом исчезнет так нелюбимая хозяевами проходная комната, а изолированная спальня останется.

Деревянная мебель

Учтите! Законодательство позволяет переносить перегородку с целью расширения кухни. При этом размер урезанной жилой комнаты должен уменьшиться максимум на 25%, а кухонное оборудование необходимо оставить на изначальной территории кухни.

Однокомнатный вариант квартиры также подходит для объединения кухни с жилой комнатой. Такая «однушка», где фактически на одном большом пространстве расположены кухонная, спальная и гостевая зоны, называется студия. Обратите внимание – такая планировка автоматически делает вашу собственность нежилой с юридической точки зрения. Чтобы этого избежать, используйте приемы разграничения зоны приготовления пищи и остального пространства:

  • оставьте часть перегородки, оформив ее как барную стойку, эркерный вход, своеобразный выступ с нишами и полочками;
  • положите два типа различающихся напольных покрытий;
  • поставьте «остров» обеденной группы.

Нюансы совмещения кухни и комнаты

Совмещение жилой комнаты и кухни, оборудованной газовой плитой, законодательно запрещено, если между ними не установлено глухо закрывающейся двери или перегородки. Чтобы обойти этот запрет, замените плиту на электрическую либо укомплектуйте проем деревянной дверью или раздвижной перегородкой. Закрывание должно быть плотным, пластиковая «гармошка» не подойдет. Полностью убрать стену кухни, сохранив при этом газовую плиту, невозможно.

Внимание! Отключение газификации одной квартиры – достаточно сложный, дорогостоящий процесс. Для его осуществления вызывают сотрудников газовой службы, которые заваривают магистраль. В некоторых случаях инженерные особенности газовых сетей таковы, что выполнить это действие невозможно. Перенос газовой плиты в пределах кухни требует официального разрешения газовых служб.

Совместить кухню с комнатой, если между ними находится несущая стена, возможно, устроив в перегородке проем. Для такого изменения необходимо получить согласование проектировщиков дома. В выданном архитекторами техническом заключении указывают максимально допустимый размер проема. Обычно он составляет не более 90-100 см, в редких случаях – 120 см.

Розовые оттенки

В случаях, когда старый вход на кухню закрывается, уступая место новому проходу, высвобождается некоторое пространство коридора. Его можно использовать для увеличения площади санузла. Техзадание проектной организации определяет также условия усиления прохода металлопрофилем, которые впоследствии должны быть утверждены жилищной инспекцией.

Сделать удачную перепланировку квартиры объединением кухни и комнаты сложно, учитывая все юридические аспекты. Поэтому разработку проекта перепланировки стоит доверить профессиональным архитекторам и инженерам. Проектные бюро часто предоставляют комплекс услуг, включающих работу по получению согласований, документации с контролирующими и надзорными инстанциями.

Согласования на этапе планирования ремонта не означают полную победу над законодательной системой. После проведения всех работ по расширению пространства предстоит оформление акта о законченной перепланировке. Этот документ возможно получить исключительно в случае полного соответствия фактически произведенных изменений тем, что были предъявлены как запланированные. Малейшие отличия повлекут за собой отказ проверяющих служб, а это означает необходимость переделывать ремонт.

Документы для ремонтных работ

Способы переустройства

Перепланировка ванной комнаты и санузла предполагает несколько вариантов:

СовмещениеСпособ подходит для тех помещений, где имеются туалет с ванной небольшой площади, в связи с чем комфортное использование их невозможно. При сносе перегородки освобождается дополнительное пространство, благодаря чему в одном большом помещении удобно располагается туалет и ванна. Следует помнить, что данный вариант не подходит для семей с большим количеством людей (5-6 и более), потому что одновременно занимается все помещение, что исключает продолжительное пользование ванной или уборной.
РазделениеОбратный способ перепланировки, когда устанавливается перегородка между ванной и туалетом. Вариант применим к большим семьям, а также при наличии достаточного пространства для комфортного использования санузла и ванной комнаты по отдельности.
РасширениеПредполагается увеличение площади помещения за счет смежной нежилой комнаты. Это может быть кладовка или непроходной коридор.
Перенос дверного проемаАктуальный вариант для домов советской постройки, где ванные комнаты и санузлы обладают минимальным комфортом. При переносе двери может образоваться полезное пространство для стиральной машины или душевой кабины.
Перенес санузлаЗаконодательством не запрещено переносить туалет в другое место, если это не нарушает прав соседей. В большинстве случаев такая перепланировка характерна для больших квартир, в которых имеется 2 санузла, а также для частного дома.

Выбор способа перепланировки зависит от личных предпочтений и особенностей квартиры, поэтому в первую очередь рекомендуется взвесить все «за» и «против», а только после этого приниматься за работу.

Расширение кухни за счет нежилого помещения

Проще всего изменить размер кухни в большую сторону путем присоединения к ней площади коридора, кладовки или другого подсобного помещения, которое отгорожено не несущей стеной.

Данный способ увеличения кухонной зоны обычно предполагает оборудование на территории бывшей прихожей ниши под варочную поверхность, раковину, разделочный стол, холодильник. Такое обустройство не затронет вентиляционных каналов (то есть вентиляция будет проведена из настоящей кухни), позволит сохранить естественное освещение, что не противоречит требованиям СанПиНов.

Обеденная зона при этом останется на первоначальной территории кухни. Единственный недостаток – необходимость постоянно перемещаться между нишей с кухонным оборудованием и тем местом, где установлены холодильник, другая бытовая техника, посуда, столовые приборы. Эта проблема частично решается правильной организацией систем хранения.

Обратите внимание: иногда, чтобы обеспечить нормативный водоотток от мойки и бытовой техники, требуется установка канализационного насоса.

Планируя такое расширение, учтите, что выход из кухни напрямую в санузел запрещен, то есть в интерьере должно быть обозначено помещение коридора-прихожей. Кроме того, недопустимо расширение кухни за счет площади ванной или туалета, поскольку закон запрещает ее расположение под санитарными зонами соседей. Исключение составляют квартиры, расположенные на верхних этажах.

Если кухня-ниша имеет достаточно большой размер, чтобы вместить там все необходимое, то территорию бывшей кухонной комнаты можно переоборудовать для использования в качестве гостиной или другой жилой зоны. Учтите, что это помещение будет располагаться под кухней соседей сверху, что может доставить вам неудобства: звук воды, посуды, работающей стиральной или посудомоечной машины.

Гипсокартонная стена

Возрастет вероятность, что вас затопят, поскольку кухня над вами имеет множество водопроводных труб, потребление воды в этом помещении активное, кухонные потопы – нередкое явление. Еще один нюанс – экспликация БТИ провозгласит площадь, ранее считавшуюся кухней, как нежилую, поскольку располагать комнаты постоянного проживания под кухонными помещениями – противоправно. Она будет значиться как кабинет или гардеробная. Это правило не действует для квартир, расположенных на верхнем этаже многоэтажки.

Перенос кухонь в жилые комнаты

Законодательство РФ запрещает перенос кухни в жилую комнату независимо от особенностей планировки, площади, количества комнат. Этот регламент не действует в следующих ситуациях:

  • Квартира расположена на первом этаже, либо под ней обустроен этаж с административными, коммерческими помещениями – магазин, кафе, офис, склад. При таком расположении вы не оказываете влияния на условия жильцов снизу, соответственно, перепланировка кухни влияет только на вас, кухонным помещением может быть заменена спальня, детская комната или зал. Это касается только кухонь, оборудованных электрическими плитами. Помещения, снабженные газом, даже находящиеся на первых этажах многоквартирных домов, переносить в жилые комнаты не разрешается;
  • Вы производите работы в многоуровневой квартире, соответственно, также не несете рисков для соседей снизу;
  • Жильцы нижнего этажа имеют такую же перепланировку, либо на месте планируемого переноса у соседей располагается пространство, являющееся нежилым, например, коридор или кладовая.

Светлые материалы

Обратите внимание на правила проведения коммуникаций:

  • Под новой кухонной раковиной может располагаться ограниченное количество помещений. Допустимы: коридор, подсобка, гардеробная или иная нежилая часть квартиры;
  • Система вентиляции новой кухни обязательно соединяется коробами с главной вентиляцией квартиры, исключая пересечение с соседской системой. Вентиляции кухни и санузла объединять недопустимо. Отверстия в несущих стенах под вентиляционные ходы нельзя сверлить без предварительного согласования с жилищной инспекцией;
  • Необходимо тщательно продумать проведение водопроводных труб, которые должны подходить к раковине. Их укладывают под стяжку пола. Трубы канализации имеют более широкий диаметр и прокладываются с уклоном;
  • Для монтажа искусственных источников света понадобится проведение электропроводки. Обеспечить обильный естественный свет поможет окно смежного помещения при условии наличия прозрачных перегородок.

Общие правила проведения ремонта

Несмотря на то, что перепланировка санузла и ванной комнаты не представляет сложностей, существуют определенные требования по ремонту:

  • Запрещено производить перепланировку, если в конечном результате санузел оказывается над жилым пространством соседей снизу или над их кухней. Исключением может стать, если в квартире этажом ниже проведена идентичная перепланировка.
  • Дверной проем из санузла не может выходить непосредственно в жилое помещение или в кухню. Исключением является проживание на жилплощади инвалида или наличие нескольких туалетов в квартире (частный дом или многоуровневое помещение).
  • Если планируется объединение туалета и ванной, то необходимо сделать капитальный ремонт пола – новая стяжка с качественной гидроизоляцией. В противном случае даже из-за такой мелочи инспекция может не принять ремонт. Работы должны быть отражены в акте.
  • Пол в туалете по стандарту должен быть ниже, чем в коридоре и жилой зоне на 1.5-2 см. Чтобы исключить резкий переход, рекомендуется оборудовать стык специальным порогом.

Кроме этого, существуют определенные значения комфортного расстояния перед сантехническим оборудованием:

70 смСвободное пространство перед ванной или душевой кабиной.
60 смПеред унитазом.
70 смПеред раковиной.

Данные параметры являются минимальными значениями, поэтому если расстояние больше, то это повышает комфорт эксплуатации и не нарушает нормы.

Объединение с балконом или лоджией

Очень популярная идея – продлить кухню на территорию балкона или лоджии.

Обратите внимание! Балкон стоит на отдельном конструктивном элементе – плите перекрытия. Эта деталь не рассчитана выдерживать нагрузки, большие, чем балконные борта, поэтому перенести часть кухни на балкон не получится, это запрещено.

Что касается возможности совмещения с лоджией, здесь есть несколько тонкостей:

  • Когда кухня и лоджия разделены несущей стеной, объединение производить запрещено. Практически любой панельный дом построен именно так. Единственный выход из этой ситуации – слегка увеличить существующий проем. Для проведения работ по расширению необходимо получить специальное разрешение, а затем согласовать способ усиления конструкции прохода;
  • Запрещено демонтировать порог, поскольку он является защитой пола от промерзаний благодаря своему расположению на шве между плитами. Порог также может являться несущей деталью. Его придется как-то вписать в интерьер, обыграть, при этом сделать безопасным для жильцов;

Организация барной стойки

  • Монтаж систем отопления на лоджии не разрешается. Батарею можно расположить на соседней стене. Холодную зону необходимо утеплить снаружи и изнутри;
  • Поскольку внешние стенки лоджии выполняют функции фасада дома, включающие защиту от промерзания, теплопотери этой части квартиры критичны. При согласовании перепланировки хозяевам будет рекомендовано разделить кухню и лоджию пластиковой или стеклянной перегородкой. Установка такой конструкции потребует дополнительных немалых затрат.

Часто жильцы монтируют самый дешевый тип перегородки, который после проверки жилищными органами снимают. Здесь есть некоторые «но». На вас могут написать жалобу, после которой комиссия посетит вас снова.

Кроме того, если вы будете продавать квартиру, перегородку нужно будет снова поставить. Альтернатива этому – оставить прозрачную раздвижную систему, на территории лоджии поместить некоторую мебель, холодильник, шкафчики, систему хранения для заготовок.

Обустройство балкона

Что делать после окончания перепланировки?

Когда все ремонтные работы, на которые выдавалось разрешение, будут завершены, на квартиру необходимо пригласить комиссию Мосжилинспекции. Члены комиссии проверят, соответствуют ли проведенные строительно-демонтажные мероприятия в квартире тем изменениям, которые указаны в проектной документации. При отсутствии нарушений составляется акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве, подтверждающий законность произведенных работ.

После этого в Бюро технической инвентаризации подается заявка на выход техника, который произведет обмер квартиры и внесет зафиксированные изменения в документы технического учета.

Процесс получения разрешений

Даже тщательно продуманная перепланировка кухни может стать головной болью, когда речь заходит о получении всех разрешительных актов. Что делать, чтобы быстро и безболезненно решить бюрократические вопросы:

  • Посетите жилищную комиссию, чтобы выяснить все требования, попросите полный список документов, разрешений, актов. Некоторые города предоставляют данную услугу в службе единого окна;
  • Обратитесь в БТИ – вызовите техника, который будет уточнять существующую планировку, на основании которой можно двигаться в направлении получения нового техпаспорта;
  • Сходите в БТИ самостоятельно. Специалисты смогут разъяснить многие вопросы, взяться за создание нового проекта либо направить вас в одобренное ими проектное бюро;
  • Обратитесь в управляющую компанию, МЧС, газовую службу для получения согласований;
  • Оплатите госпошлину, сохраните все чеки;
  • Помните, что жилищная инспекция обязана выдать заключение в течение 45 дней. Если решение отрицательное – оно должно содержать все мотивы с указанием законов, актов, СанПиНов, СНиПов;
  • Возможно, проще всего будет доверить ведение согласований юристу, специализирующемуся на жилищном праве.

Необходимые документы для согласования

Если дом газифицирован

— то для переноса плиты (или колонки) придется обратиться в Горгаз. Его специалисты определят возможность перепланировки, запросят пакет документов и определят стоимость работ. Не забывайте, что переносить газовые приборы и монитровать трубы могут только сотрудники газовой службы.

На фото: печь 3-oven + module (gas) фабрики AGA.

  • технический проект (ТП) на перенос систем коммуникаций (канализации, водопровода, вентиляции), который предварительно нужно заказать, например в проектном институте;
  • проведение технической экспертизы здания и техническое заключение (ТЗ) о состоянии конструкций. Его выдает организация, занимающаяся эксплуатацией вашего дома (ДЭЗ, ЖЭК и пр.);
  • заявка на проведение переустройства, включающую в себя перечень планируемых работ, гарантируемый режим и сроки их проведения;
  • согласие членов семьи и других заинтересованных лиц (соседей, которые могут пострадать от шума) на проведение работ, подтвержденное их личными подписями;
  • обязательство обеспечить свободный доступ должностных лиц для проверки хода работ;
  • копия Свидетельства о праве собственности на квартиру;
  • копия плана помещений и экспликацию (нужно получить в БТИ).

Список документов в разных городах России может отличаться.

Рейтинг
( 2 оценки, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: